부동산 거래를 할 때 근저당권이라는 용어를 자주 접하게 됩니다. 특히 등기부등본을 확인하면 을구에서 근저당권이 설정된 경우가 많습니다.
그렇다면 근저당권이란 무엇이며, 어떤 영향을 미칠까요?
이번 글에서는 근저당권의 개념, 일반 저당권과의 차이, 근저당권 설정된 부동산 거래 시 주의할 점까지 쉽게 설명해 드리겠습니다.
목차
'못 갚으면 팔아서라도 갚을께' 라는 약속
근저당권의 의미를 쉽게 말하자면 '이 부동산을 담보로 돈을 빌렸으니, 돈을 못 갚으면 이 부동산을 팔아서라도 빌려준 돈을 회수하겠다'는 약속이라고 생각하시면 됩니다. 즉, 은행이나 금융기관에서 돈을 빌릴 때, 혹시라도 돈을 갚지 못하는 상황에 대비하여 부동산을 담보로 설정하는 법적 권리입니다.
근저당권 설정, 왜 필요할까?
✅은행 입장
• 안정적으로 대출금을 회수할 수 있어 안심하고 돈을 빌려줄 수 있습니다.
✅돈을 빌리는 사람 입장
• 부동산을 담보로 제공하여 더 많은 돈을 빌릴 수 있습니다.
• 특히, 사업자는 근저당권을 설정해 놓고 필요할 때마다 추가 대출을 받을 수 있습니다.
저당권 vs 근저당권, 뭐가 다를까?
근저당과 저당은 부동산 담보 대출과 관련하여 자주 사용되는 용어이지만, 그 의미에는 차이가 있습니다. 각 용어의 뜻을 명확히 이해하는 것은 부동산 거래 시 중요한 부분을 차지합니다.
✅저당(抵當)
'抵'(막을 저)와 '當'(마땅할 당)의 조합으로, '담보로 막아둔다'는 의미입니다.
빌리려는 금액이 명확히 정해져 있고, 일회성으로 빌리고자 한다면 저당권을 설정합니다.
👉저당권 예시
A씨는 1억 원을 빌리기 위해 아파트를 담보로 은행에 저당권 설정을 합니다. A씨가 1억을 못갚을 경우, 은행은 아파트를 경매 처분하여 빌려준 돈을 회수합니다. 은행이 돈을 회수하고 남은 돈이 있다면 A에게 다시 돌려줍니다.
✅근저당(根抵當)
'根'(뿌리 근)과 '抵當'(저당)의 조합으로, '근본이 되는 저당'이라는 의미입니다.
앞으로 얼마를 빌리게 될지 모르는 상황이고, 일회성으로 끝나지 않고 추가 대출이 필요하다면 근저당권을 설정합니다.
주로 기업이나 사업자가 은행과 지속적으로 거래할 때 사용됩니다.
👉근저당권 예시
B씨는 사업 운영자금이 필요해서 상가 건물을 담보로 은행에 '근저당권'을 설정하였습니다.
상가건물로 빌릴수 있는 최대치는(채권최고액) 10억원으로 정해졌고, B씨는 그 한도내에서 필요할 때마다 돈을 빌려 쓰기로합니다.
B씨는 사업 자금 상황에 따라 돈을 빌리고 갚는 것을 반복하는 상황입니다.
근저당권이 설정된 부동산, 사도 될까?
근저당권이 설정된 부동산 매입은 무조건 피해야 하는 것은 아닙니다. 다만, 일반적인 부동산 거래보다 더 신중한 확인 절차가 필요합니다. 시세보다 저렴하게 매입할 수도 있지만, 꼼꼼한 확인과 안전장치가 없다면 위험할 수 있습니다. 반드시 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
👉 근저당권 해지 여부를 명확히 확인하고, 안전한 계약서를 작성해야 합니다.
1. 소유자가 대출금을 갚을 계획이 있는지 확인
• 근저당이 설정된 채로 거래하면, 매수자는 해당 부동산에 대해 대출을 추가로 받기 어렵습니다.
• 매도자가 근저당을 해지할 계획이 있는지 확인 후 거래하는 것이 안전합니다.
2. 근저당권 말소 조건을 명확히 계약서에 기재
• 계약서에 “매매 잔금 지급과 동시에 근저당권을 말소한다”는 내용을 반드시 포함해야 합니다.
• 만약 이 조항이 없다면, 근저당권이 남아 있는 상태로 부동산을 인수할 수도 있습니다.
3. 선순위 근저당이 많은지 확인
• 같은 부동산에 근저당이 여러 개 설정될 수도 있습니다.
• 1순위 근저당권자는 대출금 회수 우선권이 있기 때문에, 후순위 근저당권자가 돈을 돌려받지 못할 수도 있습니다.
• 선순위 근저당이 많은 부동산은 피하는 것이 좋습니다.
근저당권은 은행에서 대출을 받을 때 부동산을 담보로 설정하는 권리입니다.
부동산 거래 전 반드시 등기부등본에서 근저당권이 있는지 확인하고, 거래에 영향을 미칠 수 있는 요소들을 점검하는 것이 중요합니다.
부동산 계약을 앞두고 있다면 근저당권이 어떤 영향을 미치는지 꼼꼼히 살펴보세요!