부동산 거래를 할 때 꼭 확인해야 하는 문서가 바로 등기부등본입니다. 하지만 처음 보는 사람에게는 어려운 용어가 많아 이해하기 쉽지 않습니다. 이번 글에서는 등기부등본의 의미, 구성, 읽는 방법을 쉽게 설명하고, 확인할 때 주의해야 할 사항까지 알려드리겠습니다.
목차
'이 부동산은 누구의 것이냐?'
등기부등본이란, 부동산의 소유권과 권리 관계를 확인할 수 있는 공식 문서입니다.
쉽게 말해, “이 부동산이 누구의 것이고, 어떤 권리가 설정되어 있는지”를 보여주는 문서라고 할 수 있습니다.
📍등기부등본을 확인하면 다음과 같은 정보를 알 수 있습니다. 따라서 부동산을 매매하거나 전세 계약을 할 때는 반드시 등기부등본을 확인해야 합니다.
• 현재 소유자가 누구인지
• 은행 대출(근저당)이 잡혀 있는지
• 법적 문제가 있는지(가압류, 가처분 등)
등기부등본 구성과 쉽게 읽는 법
등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다. '표제부'라는 용어는 등기부등본에서 부동산의 기본적인 정보를 '표'와 같이 제목으로 제시하는 부분이라는 의미를 담고 있습니다.
⦿ 표제부 : 부동산의 신분증
표제부에는 해당 부동산의 기본 정보가 적혀 있습니다.
📍 이 부분을 보면 내가 거래하려는 부동산이 맞는지 확인할 수 있습니다.
• 토지: 지번(주소), 면적, 용도(대지, 임야 등)
• 건물: 건물명칭, 면적, 구조(아파트, 오피스텔 등), 층수
⦿ 갑구 : 소유권의 정보
갑구에는 소유권과 관련된 사항이 기록됩니다.
📍 이 부분에서 소유자가 누구인지, 소유권에 문제가 없는지 확인해야 합니다.
• 현재 소유자의 이름
• 과거 소유자 변경 내역(매매, 상속, 경매 등)
• 소유권을 제한하는 사항(가압류, 가처분 등)
⦿ 을구 : 근저당 및 기타 권리 관계
을구에는 소유권 외의 권리가 적혀 있습니다.
📍 이 부분에서 근저당(대출)이 있는지, 전세 세입자가 있는지 확인할 수 있습니다.
• 근저당권(은행 대출 여부)
• 전세권(임차인의 전세 보증금 보호)
• 기타 권리(지상권, 지역권 등)
등기부등본 확인 시 꼭! 봐야 할 점
❶ 소유자가 맞는지 확인하세요.
• 매도자가 실제 소유자인지 확인해야 합니다.
• 공동소유인지(부부 공동명의 등)도 체크하세요.
❷ 근저당(은행 대출)이 설정되어 있는지 보세요.
• 을구에 근저당권이 있다면, 대출금이 남아 있을 가능성이 큽니다.
• 근저당이 많으면 해당 부동산을 거래할 때 주의해야 합니다.
❸가압류·가처분이 있는지 확인하세요.
• 갑구에 가압류나 가처분이 있다면 법적 분쟁이 있는 경우입니다.
• 이런 부동산은 거래가 어려울 수 있으므로 신중해야 합니다.
❹ 전세권이 설정된 경우 임차인이 있을 수 있습니다.
• 을구에 전세권이 있다면, 해당 부동산에 전세 세입자가 있을 가능성이 있습니다.
• 매매 후 바로 입주할 수 있는지 확인해야 합니다.
❺ 최신 등기부등본을 확인하세요.
• 등기부등본은 실시간으로 변동될 수 있으므로, 가장 최근 발급된 문서를 확인하는 것이 중요합니다.
✅ 등기부등본 필수 확인, 한 줄 체크!
✔︎ 소유자가 맞는지 확인
✔︎ 근저당권이 설정되어 있는지 확인
✔︎ 가압류·가처분이 있는지 확인
✔︎ 전세권이 설정되어 있는지 확인
✔︎ 최신 등기부등본을 발급받아 확인
등기부등본 발급 받기
등기부등본은 온라인과 오프라인에서 발급받을 수 있습니다. 인터넷으로 발급하는 것이 조금 더 저렴하고 편리합니다.
🔹 온라인 발급 (인터넷등기소)
• 발급 비용: 1,000원
• 방법: 부동산 주소 입력 → 등기부등본 열람 또는 발급
🔹 오프라인 발급 (등기소 방문)
• 발급 장소: 전국 등기소 방문
• 발급 비용: 1,200원
• 준비물: 신분증
부동산 거래는 큰 금액이 오가는 만큼, 등기부등본을 제대로 읽고 확인하는 것이 가장 중요합니다. 등기부등본은 부동산의 소유권과 권리 관계를 확인할 수 있는 중요한 문서입니다.
부동산 거래 전에 등기부등본으로 소유권, 근저당 여부, 법적 문제 등을 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다.